Zpráva nezávislého auditora

akcionáři FINEP Hloubětín a.s.

Zpráva o auditu účetní závěrky

Náš výrok

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finanční pozice společnosti FINEP Hloubětín a.s., se sídlem Havlíčkova 1030/1, Nové Město, Praha 1 („Společnost“) k 31. prosinci 2020, její finanční výkonnosti a jejích peněžních toků za rok končící 31. prosince 2020 v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií.

Předmět auditu

Účetní závěrka Společnosti se skládá z:

• rozvahy k 31. prosinci 2020,

• výkazu úplného výsledku za rok končící 31. prosince 2020,

• výkazu změn vlastního kapitálu za rok končící 31. prosince 2020,

• výkazu peněžních toků za rok končící 31. prosince 2020,

• přílohy účetní závěrky, která obsahuje podstatné účetní metody a další vysvětlující informace.

Základ pro výrok

Audit jsme provedli v souladu se zákonem o auditorech, nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 („nařízení EU“) a auditorskými standardy Komory auditorů České republiky, kterými jsou Mezinárodní standardy auditu doplněné a upravené souvisejícími aplikačními doložkami (společně „auditorské předpisy“). Naše odpovědnost stanovená těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky.

Domníváme se, že důkazní informace, které jsme shromáždili, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho výroku.

Nezávislost

V souladu s Etickým kodexem pro auditory a účetní odborníky (včetně Mezinárodních standardů nezávislosti) vydaným Radou pro mezinárodní etické standardy účetních („kodex IESBA“) a přijatým Komorou auditorů České republiky, se zákonem o auditorech a nařízením EU jsme na Společnosti nezávislí a splnili jsme i další etické povinnosti vyplývající z kodexu IESBA, ze zákona o auditorech a nařízení EU.

Přístup k auditu

Přehled

Při plánování auditu jsme stanovili hladinu významnosti a vyhodnotili rizika výskytu významné nesprávnosti v účetní závěrce. Konkrétně jsme určili oblasti, ve kterých vedení uplatnilo svůj úsudek, např. v případě významných účetních odhadů, které zahrnují stanovení předpokladů a posouzení budoucích skutečností, které jsou z podstaty nejisté. Tak jako v případě všech našich auditů jsme se zaměřili také na rizika obcházení vnitřních kontrol vedením, včetně vyhodnocení toho, zda nebyla zjištěna předpojatost, jež by vytvářela riziko výskytu významné nesprávnosti z důvodu podvodu.

Hladina významnosti

Rozsah našeho auditu byl ovlivněn použitou hladinou významnosti. Audit je plánován tak, abychom získali přiměřenou jistotu, že účetní závěrka neobsahuje významnou nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou. Nesprávnosti jsou považovány za významné, pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě přijmou.

Na základě našeho odborného úsudku jsme stanovili určité kvantitativní hladiny významnosti, včetně celkových hladin významnosti vztahujících se k účetní závěrce jako celku (viz tabulku níže). Na jejich základě jsme, společně s kvalitativním posouzením, určili rozsah našeho auditu, včetně povahy, načasování a rozsahu auditních postupů, a vyhodnotili dopad zjištěných nesprávností individuálně i v souhrnu na účetní závěrku jako celek.

Hlavní záležitosti auditu

Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku při auditu účetní závěrky za běžné období nejvýznamnější. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu účetní závěrky jako celku a v souvislosti s utvářením názoru na tuto účetní závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem nevyjadřujeme.

Jak jsme stanovili rozsah auditu?

Rozsah auditu jsme stanovili tak, abychom získali dostatečné informace, které nám umožní vyjádřit výrok k účetní závěrce jako celku. Vzali jsme v úvahu strukturu Společnosti, její účetní procesy a kontroly a specifika odvětví, ve kterém Společnost působí.

Ostatní informace

Za ostatní informace odpovídá představenstvo Společnosti. Jak je definováno v § 2 písm. b) zákona o auditorech, ostatními informacemi jsou informace uvedené ve výroční zprávě mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora.

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním informacím nevztahuje. Přesto je součástí našich povinností souvisejících s auditem účetní závěrky seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní informace nejsou ve významném nesouladu s účetní závěrkou či s našimi znalostmi o Společnosti získanými během auditu nebo zda se jinak tyto informace nejeví jako významně nesprávné. Také jsme posoudili, zda ostatní informace byly ve všech významných ohledech vypracovány v souladu s příslušnými právními předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní informace splňují požadavky právních předpisů na formální náležitosti i na postup vypracování ostatních informací v kontextu významnosti.

Na základě provedených postupů v průběhu našeho auditu, do míry, již dokážeme posoudit, jsou dle našeho názoru:

• ostatní informace, které popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v účetní závěrce, ve všech významných ohledech v souladu s účetní závěrkou a

• ostatní informace vypracované v souladu s právními předpisy.

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatků a povědomí o Společnosti a o prostředí, v němž působí, k nimž jsme dospěli při provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné nesprávnosti. Žádnou významnou nesprávnost jsme nezjistili.

Odpovědnost představenstva, dozorčí rady a výboru pro audit Společnosti za účetní závěrku

Představenstvo Společnosti odpovídá za sestavení účetní závěrky podávající věrný a poctivý obraz v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií, a za takový vnitřní kontrolní systém, který považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou.

Při sestavování účetní závěrky je představenstvo Společnosti povinno posoudit, zda je Společnost schopna nepřetržitě trvat, a pokud je to relevantní, popsat v příloze účetní závěrky záležitosti týkající se jejího nepřetržitého trvání a použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky, s výjimkou případů, kdy představenstvo plánuje zrušení Společnosti nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit.

Za dohled nad procesem účetního výkaznictví odpovídá dozorčí rada Společnosti.

Za sledování postupu sestavování účetní závěrky odpovídá výbor pro audit Společnosti.

Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako celek neobsahuje významnou nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok. Přiměřená míra jistoty je velká míra jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu s auditorskými předpisy ve všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existující významnou nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v důsledku podvodů nebo chyb a považují se za významné, pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě přijmou.

Při provádění auditu v souladu s auditorskými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností:

• Identifikovat a vyhodnotit rizika významné nesprávnosti účetní závěrky způsobené podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizika a získat dostatečné a vhodné důkazní informace, abychom na jejich základě mohli vyjádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou nesprávnost, k níž došlo v důsledku podvodu, je větší než riziko neodhalení významné nesprávnosti způsobené chybou, protože součástí podvodu mohou být tajné dohody, falšování, úmyslná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo obcházení vnitřních kontrol.

• Seznámit se s vnitřním kontrolním systémem Společnosti relevantním pro audit v takovém rozsahu, abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom mohli vyjádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému.

• Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhadů a informace, které v této souvislosti představenstvo Společnosti uvedlo v příloze účetní závěrky.

• Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého trvání při sestavení účetní závěrky představenstvem, a to, zda s ohledem na shromážděné důkazní informace existuje významná nejistota vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost Společnosti trvat nepřetržitě. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná nejistota existuje, je naší povinností upozornit v naší zprávě na informace uvedené v této souvislosti v příloze účetní závěrky, a pokud tyto informace nejsou dostatečné, vyjádřit modifikovaný výrok. Naše závěry týkající se schopnosti Společnosti trvat nepřetržitě vycházejí z důkazních informací, které jsme získali do data naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že Společnost ztratí schopnost trvat nepřetržitě.

• Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetní závěrky, včetně přílohy, a dále to, zda účetní závěrka zobrazuje podkladové transakce a události způsobem, který vede k věrnému zobrazení.

Naší povinností je informovat představenstvo a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném rozsahu a načasování auditu a o významných zjištěních, která jsme v jeho průběhu učinili, včetně zjištěných významných nedostatků ve vnitřním kontrolním systému.

Naší povinností je rovněž poskytnout výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme splnili příslušné etické požadavky týkající se nezávislosti, a informujeme jej o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž se lze reálně domnívat, že by mohly mít vliv na naši nezávislost, a o případných krocích eliminujících hrozby nebo o přijatých opatřeních.

Dále je naší povinností vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme informovali výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěrky za běžný rok nejvýznamnější, a které tudíž představují hlavní záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v této zprávě. Tato povinnost neplatí, když právní předpisy zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo pokud ve zcela výjimečném případě usoudíme, že bychom o dané záležitosti neměli v naší zprávě informovat, protože lze reálně očekávat, že možné negativní dopady zveřejnění převáží nad přínosem z hlediska veřejného zájmu.

Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními předpisy

Informace vyžadované nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014

V souladu s článkem 10 odst. 2 nařízení EU uvádíme následující informace vyžadované nad rámec Mezinárodních standardů auditu:

Soulad výroku s dodatečnou zprávou výboru pro audit

Potvrzujeme, že náš výrok auditora je v souladu s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit Společnosti, kterou jsme vyhotovili dnes dle článku 11 nařízení EU.

Určení auditora a délka provádění auditu

Auditorem Společnosti pro rok 2020 nás dne 15. května 2020 jmenovala valná hromada Společnosti. Auditorem Společnosti jsme nepřetržitě 3 roky.

Poskytnuté neauditorské služby

Na základě našich nejlepších znalostí a přesvědčení prohlašujeme, že síť PwC neposkytla Společnosti neauditorské služby zakázané článkem 5 (1) nařízení EU ve znění upraveném českými předpisy dle článku 5 (3) nařízení EU.

Společnosti jsme kromě povinného auditu neposkytli žádné služby. 

Zpráva o ověřovací zakázce o souladu s nařízením o Evropském jednotném elektronickém formátu (“ESEF”)

Provedli jsme zakázku poskytující přiměřenou jistotu, jejímž předmětem bylo ověření souladu elektronického formátu účetní závěrky Společnosti za rok končící 31. prosince 2020 v přiložené výroční zprávě za rok 2020 s ustanoveními nařízení Komise (EU) 2019/815 o evropském jednotném elektronickém formátu („nařízení o ESEF“), která se vztahují k účetní závěrce („jednotný elektronický formát účetní závěrky“).

Popis předmětu zakázky a použitá kritéria

Jednotný elektronický formát účetní závěrky byl použit Společností za účelem splnění požadavků čl. 3 a 4 nařízení o ESEF.

Východisko pro použití jednotného elektronického formátu k sestavení účetní závěrky určují příslušné požadavky týkající se jednotného elektronického formátu obsažené v nařízení o ESEF a podle našeho názoru představují vhodná kritéria pro vydání závěru poskytujícího přiměřenou jistotu.

Odpovědnost představenstva a dozorčí rady

Představenstvo Společnosti odpovídá za použití jednotného elektronického formátu při vypracování účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF. Tato odpovědnost zahrnuje nastavení takového vnitřního kontrolního systému, který představenstvo Společnosti považuje za nezbytný pro vypracování jednotného elektronického formátu účetní závěrky, který je ve všech významných ohledech v souladu s požadavky nařízení o ESEF.

Za dohled nad procesem účetního výkaznictví odpovídá dozorčí rada Společnosti.

Odpovědnost auditora

Naší úlohou je vyjádřit závěr poskytující přiměřenou jistotu, zda je jednotný elektronický formát účetní závěrky vypracován souladu nařízením o ESEF.

Tuto zakázku jsme provedli v souladu s mezinárodním standardem pro ověřovací zakázky ISAE 3000 (revidované znění) „Ověřovací zakázky, které nejsou auditem ani prověrkou historických finančních informací“, vydaným Radou pro mezinárodní auditorské a ověřovací standardy. Tento standard vyžaduje, abychom dodržovali etické požadavky a naplánovali a provedli postupy pro získání přiměřené jistoty, že jednotný elektronický formát účetní závěrky je připraven ve všech významných ohledech v souladu s příslušnými požadavky.

Shrnutí provedených postupů

Cílem námi naplánovaných a provedených postupů bylo získat přiměřenou jistotu, že byl jednotný elektronický formát účetní závěrky ve všech významných ohledech připraven v souladu s příslušnými požadavky a že neobsahuje významné chyby nebo opomenutí.

Námi zvolené postupy obsahovaly zejména:

• seznámení s vnitřními kontrolními systémy a procesy relevantními pro použití jednotného elektronického formátu účetní závěrky, včetně přípravy XHTML formátu účetní závěrky,

• vyhodnocení rizika významného nesouladu s požadavky nařízení o ESEF způsobeného podvodem nebo chybou,

• ověření řádného použití formátu XHTML.

Jsme přesvědčeni, že důkazní informace, které jsme získali, poskytují dostatečný a vhodný základ pro vyjádření našeho závěru poskytujícího přiměřenou jistotu.

Závěr poskytující přiměřenou jistotu

Podle našeho názoru, na základě provedených postupů, je jednotný elektronický formát účetní závěrky ve všech významných ohledech v souladu s nařízením o ESEF.

12. dubna 2021

PricewaterhouseCoopers Audit, s.r.o.

zastoupená partnerem

Ing. Tomáš Bašta

statutární auditor, evidenční č. 1966

PricewaterhouseCoopers Audit, s.r.o., Hvězdova 1734/2c, 140 00 Praha 4, Česká republika

T: +420 251 151 111, www.pwc.com/cz

PricewaterhouseCoopers Audit, s.r.o., se sídlem Hvězdova 1734/2c, 140 00 Praha 4, IČ: 40765521, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 3637 a v seznamu auditorských společností u Komory auditorů České republiky pod evidenčním číslem 021.

FINEP Hloubětín a.s.

Účetní závěrka

za rok končící 31. prosince 2020

sestavená v souladu s IFRS ve znění přijatém EU

Obsah

Příloha na dalších stranách tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.

1 Všeobecné informace

FINEP Hloubětín a.s. (dále „Společnost“) byla zapsána do obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 7556 dne 18. února 2002 a její sídlo je v Praze 1, Havlíčkova 1030/1. Hlavním předmětem podnikání Společnosti je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Identifikační číslo Společnosti je 265 11 771.

Společnost emitovala dne 12. března 2018 dluhopisy obchodovatelné na regulovaném trhu Burzy cenných papírů v Praze a tím Společnosti vznikla povinnost sestavovat své účetní závěrky v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví přijatými Evropskou unií (dále jen „IFRS“). V souladu se zákonem o účetnictví Společnost za rok končící 31. prosince 2020 a 31. prosince 2019 sestavila účetní závěrku v souladu s IFRS ve znění přijatém Evropskou unií („EU“).

Na počátku roku 2020 byla potvrzena existence nového coronaviru způsobující nemoc covid-19, která se rozšířila v Číně i mimo ni, včetně Česka, a způsobila narušení mnoha podnikatelských a hospodářských aktivit.

V důsledku rozšíření nedošlo k významnému poklesu tržeb Společnosti. Zároveň také vlivem epidemie vedení Společnosti nepředpokládá zásadní dopad na výsledek hospodaření, finanční a likvidní pozici Společnosti. Důvodem je složení portfolia nájemců a také zájem nových nájemců o pronájem nabízených prostor.

Vedení společnosti bude pokračovat v monitorování potenciálního dopadu a podnikne v souladu se zákonnou úpravou veškeré možné kroky ke zmírnění jakýchkoliv negativních účinků na Společnost, její zákazníky, dodavatele a věřitele.

Vedení Společnosti zvážilo potenciální dopady covid-19 na své aktivity a podnikání a dospělo k závěru, že nemají na Společnost významný vliv a nevedou k existenci významné nejistoty ohledně předpokladu nepřetržitého trvání podniku. Veškeré financování Společnosti k 31. prosinci 2020 je poskytnuto ze skupiny FINEP HOLDING, SE a skupina je připravena veškeré závazky Společnosti k datu jejich splatnosti v případě potřeby přefinancovat. Vzhledem k tomu byla účetní závěrka k 31. prosinci 2020 zpracována za předpokladu, že Společnost bude nadále schopna pokračovat ve své činnosti. Případný dopad pandemie na makroekonomické prognózy, pozici Společnosti a její výsledky vedení zahrne do odhadů opravných položek a rezerv v roce 2021.

2 Přehled významných účetních postupů

V následující části jsou uvedeny významné účetní postupy aplikované při zpracování této účetní závěrky.

2.1 Základní zásady sestavení účetní závěrky

Účetní závěrka Společnosti FINEP Hloubětín a.s. je sestavena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví („IFRS“) a interpretacemi Výboru pro interpretace mezinárodního účetního výkaznictví (IFRS IC), vztahujících se na společnosti vykazující podle IFRS ve znění přijatém EU. Účetní závěrka je sestavena na principu historických pořizovacích cen s úpravou o přecenění investic do nemovitostí na reálnou hodnotu. Tato účetní závěrka je sestavena v českých korunách (Kč), které jsou současně funkční měnou Společnosti. Veškeré finanční informace jsou uvedeny v celých tisících Kč, pokud není uvedeno jinak. Účetní závěrka byla sestavena na základě předpokladu trvání účetní jednotky.

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS si vyžaduje uplatňování určitých zásadních účetních odhadů. Vyžaduje rovněž, aby vedení využívalo svůj úsudek v procesu aplikace účetních pravidel Společnosti. Oblasti kladoucí vyšší nároky na uplatňování úsudku, oblasti s vyšší mírou složitosti nebo oblasti, ve kterých jsou pro účely sestavení účetní závěrky uplatňovány významné předpoklady a odhady, jsou zveřejněny v Poznámce .

Společnost nevlastní žádnou dceřinou společnost, přidruženou společnost ani společný podnik, a tudíž je tato účetní závěrka předkládána za Společnost.

2.2 Nové standardy, interpretace a novely publikovaných standardů

(a) Standardy, interpretace a novely publikovaných standardů účinné od 1. ledna 2020

Následující standardy, interpretace a novely byly publikovány a jsou pro účetní závěrku Společnosti povinné od 1. ledna 2020 nebo později:

Změny koncepčního rámce pro finanční výkaznictví (vydané 29. března 2018 a účinné pro roční období začínající 1. ledna 2020 nebo později). Revidovaný koncepční rámec obsahuje novou kapitolu o měření, pokyny k vykazování finanční výkonnosti, vylepšené definice a pokyny – zejména definice odpovědnosti a objasnění v důležitých oblastech, jako je role správcovství, opatrnost a nejistota měření ve finančním výkaznictví.  Tato změna nemá významný dopad na tuto účetní závěrku.

Definice podniku - Změny IFRS 3 (vydané 22. října 2018 a účinné pro akvizice od začátku ročního účetního období, které začíná 1. ledna 2020 nebo později). Změny upravují definici podniku. Podnik musí mít vstupy a věcný proces, který společně významně přispívá ke schopnosti vytvářet výstupy. Nové pokyny poskytují rámec pro vyhodnocení toho, kdy jsou přítomny vstupy a věcný proces, a to i pro společnosti v rané fázi, které negenerovaly výstupy. Organizovaná pracovní síla by měla být přítomna jako podmínka pro klasifikaci jako podnik, pokud neexistují žádné výstupy. Definice pojmu „výstupy“ je zúžena tak, aby se zaměřila na zboží a služby poskytované zákazníkům, vytvářející investiční výnosy a jiné příjmy, a vylučuje výnosy ve formě nižších nákladů a jiných ekonomických výhod. Rovněž již není nutné posuzovat, zda jsou účastníci trhu schopni nahradit chybějící prvky nebo integrovat získané činnosti a aktiva. Účetní jednotka může použít „test koncentrace“. Nabytá aktiva by nepředstavovala podnikání, pokud by v podstatě veškerá reálná hodnota nabytých hrubých aktiv byla soustředěna do jediného aktiva (nebo skupiny podobných aktiv). Tato změna nemá významný dopad na tuto účetní závěrku.

Definice významnosti – Změny IAS 1 a IAS 8 (vydané 31. října 2018 a účinné pro roční období začínající 1. ledna 2020 nebo později). Změny objasňují definici významnosti a způsob, jakým by se měla uplatňovat, a to zahrnutím pokynů k definici, které se až dosud objevovaly jinde v IFRS. Kromě toho byla vylepšena vysvětlení doprovázející definici. Novely konečně zajistí, aby definice materiality byla konzistentní ve všech standardech IFRS. Informace jsou významné, pokud při jejich vynechání, zkreslení nebo zakrytí lze důvodně očekávat, že ovlivní rozhodnutí, která primární uživatelé účetní závěrky pro obecné účely dělají na základě těchto účetních výkazů, které poskytují finanční informace o konkrétní vykazující jednotce. Tato změna nemá významný dopad na na tuto účetní závěrku.

Reforma úrokových sazeb – změny IFRS 9, IAS 39 a IFRS 7 (vydané 26. září 2019 a účinné pro roční období začínající 1. ledna 2020 nebo později). Změny byly vyvolány nahrazením benchmarkových úrokových sazeb, jako je LIBOR a dalších nabízených mezibankovních sazeb („IBOR“). Novela poskytuje dočasné osvobození od uplatňování specifických požadavků na zajišťovací účetnictví na zajišťovací vztahy přímo ovlivněné reformou IBOR. Tato změna nemá významný dopad na na tuto účetní závěrku.

Dodatek IFRS 16 k úlevám na nájemném souvisejícím s covid-19 (vydané 28. května 2020 a účinné od 1. června 2020 pro účetní období začínající 1. ledna 2020 nebo později). Dodatek poskytuje nájemcům (ale ne pronajímatelům) úlevu v podobě volitelné výjimky z posuzování, zda je sleva na nájemném související s covid-19 modifikace leasingu. Nájemci se mohou rozhodnout účtovat o slevě stejným způsobem, jako kdyby se nejednalo o modifikaci leasingu. Toto praktické zjednodušení se vztahuje pouze na slevy na nájemném, k nimž dochází jako přímý důsledek pandemie covid-19, a pouze pokud jsou splněny následující podmínky: změna v nájemních splátkách souvisí s přehodnocenou protihodnotou nájmu, která je v podstatě stejná jako, nebo menší než, protihodnota nájmu bezprostředně před změnou; snížení nájemného má vliv pouze na platby splatné 30. června 2021 nebo dříve; a nedošlo k žádné podstatné změně ostatních podmínek nájmu. Dodatek se aplikuje retrospektivně v souladu s IAS 8, ale nájemci nejsou povinni upravovat srovnatelné údaje ani poskytovat zveřejnění podle odst. 28 písm. f) IAS 8. Tento dodatek nemá významný dopad na na tuto účetní závěrku.

(b) Standardy, interpretace a novely publikovaných standardů, které zatím nejsou

účinné

Následující standardy, interpretace a novely byly publikovány a jsou pro účetní závěrku

Společnosti povinné od 1. ledna 2021 nebo později:

Klasifikace závazků jako krátkodobých a dlouhodobých – dodatky k IAS 1 (vydaný 23. ledna 2020 a účinný pro účetní období začínající 1. ledna 2023 nebo později). Tyto dodatky objasňují, že závazky jsou klasifikovány jako krátkodobé nebo dlouhodobé, v závislosti na právech, která existují na konci vykazovaného období. Závazky jsou dlouhodobé, pokud má účetní jednotka na konci účetního období podstatné právo odložit vypořádání nejméně o dvanáct měsíců. Už není potřeba, aby toto právo bylo bezpodmínečné. Očekávání vedení, zda následně uplatní právo na odklad vypořádání, nemá vliv na klasifikaci závazků. Právo na odklad existuje pouze tehdy, pokud účetní jednotka ke konci vykazovaného období splní veškeré příslušné podmínky. Závazek je klasifikován jako krátkodobý, pokud dojde k porušení podmínky k datu účetní závěrky nebo před tímto datem, a to i v případě, že se věřitel vzdá této podmínky po skončení vykazovaného období. Naopak, půjčka je klasifikována jako dlouhodobá, pokud dojde k porušení úvěrové smlouvy až po datu vykazování. Kromě toho dodatky obsahují vyjasnění klasifikačních požadavků na závazek, který by společnost mohla vyrovnat převedením na vlastní kapitál. „Vyrovnání“ je definováno jako zánik závazku penězi, jinými zdroji představujícími ekonomické výhody nebo vlastními kapitálovými nástroji účetní jednotky. U převoditelných nástrojů, které mohou být přeměněny na vlastní kapitál, existuje výjimka, ale pouze u těch nástrojů, kde je možnost převodu klasifikována jako kapitálový nástroj jako samostatná součást složeného finančního nástroje. Dodatky IAS 1 o klasifikaci závazků jako krátkodobých nebo dlouhodobých byly vydány v lednu 2020 s původním datem účinnosti 1. ledna 2022. V reakci na pandemii covid-19 však bylo datum účinnosti odloženo o jeden rok, aby společnosti měly více času na provedení změn klasifikace. Tyto dodatky nemají dopad na tuto účetní závěrku.

Výnosy před zamýšleným použitím, nevýhodné smlouvy - náklady na plnění smlouvy, odkaz na Koncepční rámec - dodatky IAS 16, IAS 37 a IFRS 3 a roční vylepšení IFRS 2018–2020 - dodatky IFRS 1, IFRS 9, IFRS 16 a IAS 41 (vydané dne 14. května 2020 a účinné pro roční období počínající 1. ledna 2022 nebo později).

Novela IAS 16 zakazuje účetní jednotce odečíst od pořizovací ceny majetku veškeré výnosy získané z prodeje vyrobených položek během přípravy aktiva na zamýšlené použití. Výnosy z prodeje těchto položek spolu s náklady na jejich výrobu jsou nyní vykázány v zisku nebo ztrátě. Účetní jednotka použije IAS 2 k ocenění nákladů na tyto položky. Cena nezahrnuje odpisy testovaného aktiva, protože není připraveno k zamýšlenému použití. Dodatek IAS 16 rovněž objasňuje, že účetní jednotka „posuzuje, zda aktivum řádně funguje“, když hodnotí technickou a fyzickou výkonnost aktiva. Finanční výkonnost aktiva není pro toto posouzení relevantní. Aktivum proto může být schopné provozu tak, jak to zamýšlelo vedení, a podléhá odpisům, než dosáhne úrovně provozního výkonu očekávané vedením. Dodatek IAS 37 objasňuje význam „nákladů na splnění smlouvy“. Dodatek vysvětluje, že přímé náklady na plnění smlouvy zahrnují přírůstkové náklady na plnění této smlouvy; a alokace dalších nákladů, které přímo souvisejí s plněním. Dodatek rovněž vyjasňuje, že předtím, než bude vytvořena samostatná rezerva na nevýhodnou smlouvu, účetní jednotka uzná jakoukoli ztrátu ze snížení hodnoty, která nastala u aktiv použitých při plnění smlouvy, spíše než u aktiv určených pro tuto smlouvu.

IFRS 3 byl upraven tak, aby odkazoval na Koncepční rámec pro účetní výkaznictví z roku 2018, aby bylo možné určit, co představuje aktivum nebo závazek v podnikové kombinaci. Před tímto dodatkem odkazoval IFRS 3 na Koncepční rámec pro účetní výkaznictví z roku 2001. Kromě toho byla v IFRS 3 přidána nová výjimka pro závazky a podmíněné závazky. Výjimka specifikuje, že u některých typů závazků a podmíněných závazků by se účetní jednotka aplikující IFRS 3 měla místo Koncepčního rámce z roku 2018 odkazovat na IAS 37 nebo IFRIC 21. Bez této nové výjimky by účetní jednotka uznala některé závazky v podnikové kombinaci, které by nevykázala podle IAS 37. Proto by okamžitě po akvizici musela účetní jednotka takové závazky odúčtovat a vykázat zisk, který nepředstavuje ekonomický zisk. Bylo rovněž objasněno, že nabyvatel by neměl k datu akvizice uznat podmíněná aktiva, jak jsou definována v IAS 37.

Dodatek IFRS 9 řeší, které poplatky by měly být zahrnuty do 10 % testu na odúčtování finančních závazků. Náklady nebo poplatky lze zaplatit třetím stranám nebo věřiteli. Podle tohoto dodatku nebudou náklady nebo poplatky zaplacené třetím stranám zahrnuty do testu 10 %.

Ilustrativní příklad 13 doprovázející IFRS 16 byl změněn odstraněním ilustrace plateb pronajímatele týkající se zdokonalení předmětu nájmu. Důvodem dodatku je odstranění případných nejasností ohledně zacházení s leasingovými pobídkami.

IFRS 1 umožňuje výjimku, kde dceřiná společnost přijme IFRS později než její mateřská společnost. Dceřiná společnost může ocenit svá aktiva a závazky v účetní hodnotě, která by byla zahrnuta do konsolidované účetní závěrky mateřské společnosti, na základě data přechodu mateřské společnosti na IFRS, pokud by nebyly provedeny úpravy pro konsolidační postupy a dopady podnikové kombinace při které mateřská společnost získala dceřinou společnost. IFRS 1 byl upraven tak, aby umožňoval účetním jednotkám, které využily této výjimky v IFRS 1, také měřit kumulativní rozdíly z přepočtu pomocí částek vykázaných mateřskou společností na základě data přechodu mateřské společnosti na IFRS. Dodatek IFRS 1 rozšiřuje výše uvedenou výjimku na kumulativní rozdíly z přepočtu, aby se snížily náklady na prvotní adopci. Tato změna se bude vztahovat také na přidružené podniky a společné podniky, které aplikovali stejnou výjimku podle IFRS 1.

Byl zrušen požadavek, aby účetní jednotky vyloučily peněžní toky ze zdanění při oceňování reálnou hodnotou podle IAS 41. Účelem této změny je uvést do souladu s požadavkem standardu diskontovat peněžní toky na základě po zdanění. Společnost v současné době posuzuje dopad dodatku k IFRS 9 na její účetní závěrku. Ostatní změny nemají dopad na tuto účetní závěrku.

Dodatky k IFRS 17 a dodatek k IFRS 4 (vydaný 25. června 2020 a účinný pro účetní období začínající 1. ledna 2023 nebo později). Dodatky obsahují řadu objasnění, která mají usnadnit implementaci IFRS 17, zjednodušit některé požadavky standardu a přechod. Změny se týkají osmi oblastí IFRS 17 a jejich účelem není změnit základní principy standardu. Tyto dodatky nemají dopad na tuto účetní závěrku.

Reforma úrokových sazeb (IBOR) – fáze 2 dodatků IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 a IFRS 16 (vydané 27. srpna 2020 a účinné pro roční období začínající 1. ledna 2021 nebo později). Změny ve fázi 2 se zabývají problémy, které vyplývají z provádění reforem, včetně nahrazení jedné referenční hodnoty alternativní. Společnost v současné době posuzuje dopad změn na její účetní závěrku.

2.3 Výnosy – tržby z pronájmu

Tržby z pronájmu nemovitostí jsou vykazovány v zisku nebo ztrátě rovnoměrně po dobu trvání smlouvy.

2.4 Jiné výnosy

Prodej investic do nemovitostí

Zisk nebo ztráta z prodeje investic do nemovitostí (pozemků) jsou vykázány jednorázově v momentě přechodu kontroly nad nemovitostí na kupujícího. Za tento moment je považován okamžik, kdy je uzavřena nepodmíněná kupní smlouva s kupujícím a byla podána žádost o převod právního titulu vlastnictví na katastrální úřad. Reálná hodnota je aktualizována každoročně a dojde-li ke změně reálné hodnoty mezi datem posledního ocenění a datem prodeje, je takový zisk nebo ztráta vykázán jako „Čistý zisk / (ztráta) z vyřazení investic do nemovitostí “ v zisku nebo ztrátě.

2.5 Úrokové výnosy a náklady

Úrokové výnosy a náklady se vykazují v zisku nebo ztrátě pomocí metody efektivní úrokové míry, s výjimkou výpůjčních nákladů vztahujících se ke kvalifikovaným aktivům, které jsou aktivovány do pořizovací ceny těchto aktiv. Výpůjční náklady pro kvalifikovaná aktiva oceňovaná reálnou hodnotou jsou vykázána v zisku nebo ztrátě.

Metoda efektivní úrokové míry je metoda výpočtu zůstatkové hodnoty finančního aktiva nebo finančního závazku a přiřazení úrokového výnosu nebo úrokového nákladu do příslušného období. Efektivní úroková míra je taková, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní platby nebo příjmy po celou dobu očekávané životnosti finančního nástroje nebo kratší období, kde je to vhodné, na čistou účetní hodnotu finančního aktiva nebo finančního závazku. Při výpočtu efektivní úrokové míry Společnost odhaduje peněžní toky při zohlednění všech smluvních podmínek finančního nástroje (např. předplacené opce), ale nebere v úvahu budoucí úvěrové ztráty. Výpočet zahrnuje všechny poplatky a body zaplacené nebo přijaté mezi smluvními stranami, které jsou nedílnou součástí efektivní úrokové míry, transakční náklady
a všechny ostatní prémie nebo slevy.

2.6 Investice do nemovitostí

Majetek, který je držen Společností pro dosažení příjmu z nájemného, nebo kapitálového zhodnocení, nebo obojího a není obsazen Společností, je klasifikován jako investice do nemovitostí. Investice do nemovitostí
se skládá z pozemků, včetně výdajů na jejich následné zdokonalení.

Investice do nemovitostí jsou při prvotním vykázání oceněny pořizovací cenou, včetně transakčních nákladů.

Po prvotním vykázání jsou investice do nemovitostí oceněny reálnou hodnotou. Podrobnosti o oceňování investic do nemovitostí na reálnou hodnotu jsou uvedeny v poznámce . Veškeré zisky nebo ztráty vyplývající ze změn reálné hodnoty jsou účtovány do zisku nebo ztráty.

Výdaje jsou aktivovány do účetní hodnoty investic do nemovitostí pouze, pokud je pravděpodobné, že budoucí ekonomické přínosy spojené s těmito výdaji poplynou Společnosti a mohou být spolehlivě oceněny. Služby poskytnuté v souvislosti s developmentem investic do nemovitostí, pokud se podílí na zvýšení reálné hodnoty investic do nemovitostí, jsou zahrnuty do účetní hodnoty investic do nemovitostí a nejsou vykázány v nákladech za období.

Změny v reálné hodnotě jsou vykázány do zisku nebo ztráty. Investice do nemovitostí se přestávají vykazovat, když jsou prodány.

Dojde-li ke změně reálné hodnoty mezi datem posledního ocenění a datem prodeje, je takový zisk nebo ztráta vykázán jako „Čistý zisk / (ztráta) z vyřazení investic do nemovitostí “ ve zisku nebo ztrátě v netto hodnotě.

2.7 Finanční aktiva

2.7.1 Klasifikace

Klasifikace závisí na způsobu řízení finančních aktiv ze strany Společnosti a na charakteru smluvních peněžních toků konkrétního finančního aktiva.

Pro dluhová finanční aktiva byly provedeny testy obchodního modelu a test výlučných splátek jistiny a úroků („VÚJÚ“). Podnikatelským záměrem Společnosti je držet svá dluhová finanční aktiva do jejich splatnosti a inkasovat smluvní peněžní toky. Společnost nevyužívá žádných služeb faktoringu, nemá historii odprodejů pohledávek nebo úvěrů a všechna její finanční aktiva splňují VÚJÚ test. Výsledná klasifikace všech dluhových finančních aktiv je tedy do kategorie „Finanční aktiva oceňovaná v amortizované hodnotě“.

Zařazení do tříd finančních nástrojů a kategorie oceňování jsou uvedeny v tabulce níže:

2.7.2 Účtování a oceňování

Koupě a prodeje finančních aktiv se vykazují k datu sjednání obchodu, tedy k datu, kdy se Společnost zaváže dané aktivum koupit nebo prodat. Prvotní zaúčtování finančního aktiva je provedeno v reálné hodnotě navýšené o transakční náklady s výjimkou finančních aktiv oceňovaných reálnou hodnotou proti zisku nebo ztrátě. Prvotní zaúčtování finančních aktiv oceňovaných reálnou hodnotou proti zisku nebo ztrátě je provedeno v reálné hodnotě a transakční náklady jsou zaúčtovány do nákladů v zisku nebo ztrátě. Finanční aktiva jsou odúčtována z rozvahy, pokud právo obdržet peněžní toky z investic vypršelo nebo bylo převedeno a Společnost převedla v podstatě veškerá rizika a užitky plynoucí z vlastnictví.

Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti zisku nebo ztrátě jsou následně oceňována reálnou hodnotou. Finanční aktiva oceněná v amortizované hodnotě jsou následně vykazována v amortizované hodnotě za použití metody efektivní úrokové sazby. Zisky a ztráty vyplývající ze změn reálné hodnoty „finančních aktiv oceňovaných reálnou hodnotou proti zisku nebo ztrátě“ se účtují do zisku nebo ztráty
v období, v němž nastanou.

Testování obchodních pohledávek na snížení hodnoty je popsáno v Poznámce .

2.7.3 Snížení hodnoty finančních aktiv v amortizované hodnotě

Finanční aktiva, kromě aktiv v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty, se posuzují z hlediska očekávané úvěrové ztráty vždy v okamžiku zachycení finančního aktiva v účetnictví.

Zjednodušený přístup vypočtu opravných položek je aplikován pro krátkodobé obchodní pohledávky.

Pro účely stanovení očekávaných úvěrových ztrát pomocí zjednodušeného přístupu jsou krátkodobé obchodní pohledávky roztříděny dle společných charakteristik z hlediska kreditního rizika a dle splatností. Na základě toho Společnost vyhodnocuje míry očekávaných úvěrových ztrát stanovené pro krátkodobé obchodní pohledávky.

Zjednodušený model je aplikován na krátkodobé obchodní a jiné pohledávky, které neobsahují významnou komponentu financování. Matice pro tvorbu opravných položek je vytvořena na základě historických hodnot obratu pohledávek a jejich odpisů na roční bázi. Tento historický pohled je následně upraven o výhled do budoucnosti, který je v návaznosti na výsledky korelační analýzy navázán na HDP České republiky.

Společnost považuje potenciální snížení hodnoty u peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů za nevýznamné z důvodu vysoké úvěrové kvality, doložené investičním externím ratingem bankovních domů, se kterými Společnost spolupracuje.

2.8 Obchodní pohledávky

Obchodní pohledávky jsou finanční aktiva oceňovaná v amortizované hodnotě, neboť je Společnost drží výhradně za účelem inkasa budoucích peněžních toků, které zároveň mají charakter pouze jistiny a úroku. Pohledávky Společnost prvotně vykazuje ve výši protihodnoty, na kterou má Společnost nárok na základě svých smluv se zákazníky, pokud neobsahují významné finanční komponenty vykazované v reálné hodnotě.

Obchodní pohledávky jsou nezaplacené částky od zákazníků za prodané zboží nebo služby poskytované
v rámci běžného podnikání. Společnost očekává jejich uhrazení do jednoho roku (nebo v normálním cyklu podnikání, pokud je delší) a jsou klasifikovány jako krátkodobá aktiva.

Pro účely stanovení očekávaných úvěrových ztrát Společnost aplikuje individuální posouzení významných pohledávek nebo zjednodušený přístup dle IFRS 9, který využívá posouzení celoživotní očekávané ztráty u všech krátkodobých obchodních pohledávek. Zjednodušený model je aplikován na krátkodobé obchodní pohledávky, které neobsahují významnou komponentu financování (Pozn. ).

V případě individuálně posuzovaných pohledávek Společnost zvažuje následující faktory, které mají dopad na schopnost dlužníka dostát svých závazkům:

• plánovaný výhled obchodní činnosti dlužníka

• očekávané významné finanční obtíže dlužníka

• nesplácení nebo delikvence ve splátkách úroků či jistiny

• pravděpodobnost, že dlužník vstoupí do konkurzu, či dojde k jiné jeho finanční reorganizaci

• pravděpodobnost, že dojde k snížení odhadovaných budoucích peněžních toků, v důsledku ekonomických, technologických a legislativních podmínek v prostředí, ve kterém se dlužník pohybuje.

Ztráty ze snížení hodnoty Obchodních a jiných pohledávek jsou vykazovány jako čisté ztráty ze snížení hodnoty v zisku nebo ztrátě.

2.9 Započtení finančních nástrojů

Finanční aktiva a závazky jsou započteny, pokud existuje vymožitelné právo k zápočtu takovýchto pohledávek a závazků a pokud je vyrovnání těchto aktiv a závazků společně nebo v čisté hodnotě záměrem Společnosti. V takovém případě je v rozvaze vykázána pouze čistá hodnota kompenzovaných finančních aktiv a závazků. Právně vymahatelné právo nesmí být závislé na budoucích událostech a musí být vykonatelné v rámci běžné obchodní činnosti v případě nesplacení, platební neschopnosti nebo úpadku společnosti nebo protistrany.

2.10 Zaplacené zálohy

Poskytnuté zálohy na pozemky jsou oceněny pořizovací hodnotou, klasifikovány jako nefinanční aktiva a každoročně testovány na snížení hodnoty.

2.11 Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty se v rozvaze oceňují v amortizované hodnotě a dle IFRS 9 jsou testovány na snížení hodnoty. Společnost považuje potenciální snížení hodnoty u těchto položek za nevýznamné z důvodu vysoké úvěrové kvality peněžních úložek, které jsou vedené u renomovaných finančních institucí s vysokým investičním úvěrovým ratingem.

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty ve výkazu peněžních toků zahrnují finanční hotovost, inkasovatelné bankovní vklady, ostatní vysoce likvidní krátkodobé investice s původní dobou splatnosti
tři měsíce a méně a kontokorentní účty. V rozvaze jsou kontokorentní účty vykázány v rámci výpůjček v položce Krátkodobé závazky.

2.12 Vlastní kapitál

Základní kapitál je tvořen 10 ks akcií na jméno ve jmenovité hodnotě 200 tis. Kč a je plně splacen. Akcionář má právo na podíl na zisku společnosti, který valná hromada podle hospodářského výsledku schválila k rozdělení. Tento podíl se určuje poměrem akcionářova podílu k základnímu kapitálu společnosti.

Valná hromada je schopna se usnášet, pokud přítomní akcionáři mají akcie, jejichž jmenovitá hodnota dosahuje nejméně 70 % základního kapitálu společnosti.

Představenstvo je statutárním orgánem společnosti, má 4 členy. Představenstvu přísluší obchodní vedení společnosti. Schází se nejméně 1krát za 3 měsíce.

Dozorčí rada dohlíží na výkon působnosti představenstva a na činnost společnosti, má 3 členy. Schází se nejméně 4krát ročně.

O způsobu rozdělení zisku a úhradě ztráty rozhoduje valná hromada společnosti v souladu se zákonem a se stanovami společnosti.

2.13 Obchodní závazky

Obchodní závazky představují povinnost zaplatit za zboží nebo služby, které byly pořízeny v rámci běžného podnikání od dodavatelů. Závazky jsou klasifikovány jako krátkodobé, pokud jsou splatné do jednoho roku (nebo v normálním provozním cyklu podnikání, pokud je delší). V opačném případě jsou vykázány jako dlouhodobé závazky.

Obchodní závazky se prvotně vykazují v reálné hodnotě a následně jsou oceňovány amortizovanou hodnotou na základě metody efektivní úrokové sazby.

2.14 Úvěry, půjčky a dluhopisy

Společnost provádí prvotní zaúčtování vydaných dluhových cenných papírů a podřízených závazků ke dni jejich vzniku. Všechny ostatní finanční závazky jsou prvotně zaúčtovány k datu sjednání obchodu, což je datum, kdy se Společnost stane účastníkem smluvních ustanovení daného nástroje.

Půjčky jsou finanční závazky oceňované v amortizované hodnotě. Při prvotním zachycení jsou půjčky včetně dluhopisů vykázány v reálné hodnotě snížené o transakční náklady. Po prvotním zaúčtování jsou úročené úvěry, půjčky a dluhopisy oceněny v amortizované hodnotě, přičemž se případný rozdíl mezi pořizovací cenou a hodnotou při splacení zachycuje v zisku nebo ztrátě po dobu půjčky s použitím metody efektivní úrokové míry.

Společnost klasifikuje tu část dlouhodobých úvěrů či dluhopisů, jejíž doba splatnosti je kratší než jeden rok vzhledem k rozvahovému dni konsolidované účetní závěrky, jako krátkodobou.

2.15 Výpůjční náklady

Obecné a specifické výpůjční náklady přímo přiřaditelné k pořízení, výstavbě nebo výrobě kvalifikovaných aktiv (zásoby a investice do nemovitostí), která nejsou oceňována v reálné hodnotě a kterým nezbytně trvá podstatnou dobu, aby byla připravená pro zamýšlené použití nebo prodej, se kapitalizují do pořizovací ceny těchto aktiv do té doby, než jsou aktiva připravená pro jejich zamýšlené použití nebo prodej.

Všechny ostatní výpůjční náklady jsou vykázány v zisku nebo ztrátě v období, ve kterém vznikly.

Úrokové výnosy z dočasného investování specifických půjček jsou do okamžiku jejich využití na kvalifikovaná aktiva odečteny z výpůjčních nákladů způsobilých pro aktivaci.

2.16 Splatná a odložená daň z příjmu

Daňový náklad za období se skládá ze splatné a odložené daně. Daň je vykázána v zisku nebo ztrátě, kromě případů, které souvisí s položkami vykázanými v ostatním úplném výsledku nebo přímo ve vlastním kapitálu. V tom případě je daň také vykázána v ostatním úplném výsledku nebo přímo ve vlastním kapitálu.

Splatná daň zahrnuje odhad daňového závazku nebo daňové pohledávky ze zdanitelných příjmů nebo ztráty běžného roku s použitím daňových sazeb platných nebo uzákoněných k datu účetních výkazů
a veškeré doměrky a vratky za minulá období.

Odložená daň z příjmů je stanovena s použitím závazkové metody z přechodných rozdílů mezi daňovou a účetní hodnotou aktiv a závazků. Odložený daňový závazek se však nevykazuje, pokud vyplývá z prvotního zachycení goodwillu; odložená daň se dále nevykazuje, pokud vzniká z prvotního zachycení aktiva nebo závazku v transakcích jiných, než je podniková kombinace, kdy tyto transakce nemají dopad na účetní ani daňový zisk nebo ztrátu. Odložená daň se stanoví za použití daňové sazby (a daňových zákonů), která byla
k rozvahovému dni schválena, nebo proces jejího schválení zásadním způsobem pokročil a o které se předpokládá, že bude účinná v období, ve kterém bude příslušná odložená daňová pohledávka realizována nebo odložený daňový závazek vyrovnán.

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou kompenzovány, pokud ze zákona existuje právo kompenzace splatných daňových závazků a pohledávek a tyto se vztahují k daním vybíraným stejným daňovým úřadem za stejnou zdaňovanou jednotku.

Splatná daň z příjmů se v rozsahu, ve kterém je neuhrazená, vykazuje jako závazek. Pokud výše zaplacené daně z příjmu převyšuje dlužnou částku, je tento přebytek vykázán v rámci krátkodobých aktiv.

O odložené daňové pohledávce se účtuje pouze v rozsahu, v jakém je pravděpodobné, že v následujících účetních obdobích bude k dispozici zdanitelný zisk, proti kterému bude moci být tato pohledávka uplatněna. Odložené daňové pohledávky se revidují vždy k datu účetních výkazů a snižují se v rozsahu,
v jakém je nepravděpodobné, že bude realizováno související daňové využití.

2.17 Spřízněné strany

Spřízněnými stranami Společnosti se rozumí:

• vlastníci, kteří mají podstatný nebo rozhodující vliv ve Společnosti, ať přímý či nepřímý, a ostatní společnosti, ve kterých mají vlastníci podstatný nebo rozhodující vliv,

• členové statutárních, dozorčích a řídících orgánů Společnosti a osoby blízké těmto osobám, včetně podniků, kde tito členové mají podstatný nebo rozhodující vliv.

Významné transakce a zůstatky se spřízněnými stranami jsou uvedeny v poznámce .

2.18 Události po skončení účetního období

Události po skončení účetního období, které poskytují dodatečné informace o pozici Společnosti
k rozvahovému dni (události upravující účetní výkazy) jsou zohledněny v účetních výkazech. Události
po rozvahovém dni, které nepatří mezi události upravující účetní výkazy, jsou uvedeny v poznámkách, pokud jsou významné.

3 Řízení finančních rizik

3.1 Faktory finančních rizik

Z činnosti Společnosti vyplývá celá řada finančních rizik: riziko likvidity, úvěrové riziko a tržní riziko (včetně měnového rizika, úrokového rizika a cenového rizika). Tato rizika jsou řízena v rámci řízení rizik skupiny FINEP HOLDING, SE, čímž dochází k minimalizaci nebo eliminaci těchto rizik.

3.1.1 Riziko likvidity

Obezřetné řízení rizika likvidity předpokládá udržování dostatečné úrovně peněžních prostředků, dostupnosti financování z přiměřeného objemu úvěrových linek určených k tomuto účelu. Cílem skupiny FINEP HOLDING, SE, a tedy i Společnosti, je udržet pružnost financování prostřednictvím stálé dostupnosti úvěrových linek určených k tomuto účelu.

Vedení dospělo k závěru, že Společnost v dohledné budoucnosti bude schopna provozovat svou činnost
v rámci stávajícího a plánovaného financování a plnit veškerá ujednání o podmínkách financování, a je tedy přesvědčeno, že je na místě sestavit účetní závěrku Společnosti za předpokladu trvání účetní jednotky.

Společnost disponuje k 31. prosinci 2020 na vázaném bankovním účtu bez aktivního přístupu určeném jako zajištění vydaných veřejně obchodovatelných dluhopisů (viz poznámka ) a na bankovním účtu (viz poznámka ) prostředky pro splacení veřejně obchodovatelných dluhopisů v roce 2023 (viz poznámka ).

Společnost má nastavenu centrální strategii v oblasti likvidního rizika k řízení krátkodobého, střednědobého a dlouhodobého financování Společnosti. Společnost řídí likvidní riziko průběžným sledováním projekcí peněžních toků a skutečných peněžních toků a vyrovnáváním profilů splatnosti finančních aktiv a závazků.

Níže uvedená tabulka analyzuje finanční závazky Společnosti k 31. prosinci 2020 a 31. prosinci 2019 podle zbytkové doby splatnosti. Částky uvedené v tabulce představují smluvní nediskontované peněžní toky.

3.1.2 Úvěrové riziko

Úvěrové riziko představuje riziko neschopnosti protistrany plnit své finanční závazky vůči Společnosti, v důsledku čehož by Společnost mohla utrpět ztrátu. Úvěrové riziko vzniká v souvislosti s peněžními prostředky a peněžními ekvivalenty, a vklady v bankách a finančních institucích, a rovněž v důsledku úvěrového rizika plynoucího z úvěrové angažovanosti vůči třetím stranám, včetně neuhrazených pohledávek a budoucích dohodnutých transakcí.

Při kvantifikaci úvěrového rizika vychází Společnost z několika základních kritérií, kdy významným měřítkem je především riziko, související s hrozbou selhání protistrany v transakci, které se může negativně promítnout do hospodářského výsledku a cash-flow Společnosti. Proto Společnost přijala zásadu obchodovat pouze se spolehlivými partnery, a pokud je to nutné, získat dostatečné záruky za účelem snížení rizika finanční ztráty v případě porušení povinností protistranou. Mezi další klíčové principy řízení úvěrového rizika patří:

• Společnost spolupracuje pouze se stabilními bankami, které jsou členy nadnárodních skupin, aby bylo v maximální možné míře eliminováno úvěrové riziko.

Níže uvedená tabulka shrnuje angažovanost Společnosti vůči úvěrovému riziku.

K 31. prosinci 2020 společnost držela finanční aktiva (hotovost) na vázaném bankovním účtu bez aktivního přístupu klienta jako zajištění vydaných veřejně obchodovatelných dluhopisů (viz poznámka 11 a poznámka 16) ve výši 8 000 tis. Kč (k 31. prosinci 2019: 8 000 tis. Kč). Tato krátkodobá finanční aktiva jsou vázána na účtu u společnosti J&T BANKA, a.s. Vedení Společnosti vyhodnotilo úvěrovou kvalitu společnosti J&T BANKA, a.s. jako vysokou, jelikož se jedná o regulovanou bankovní instituci v českém bankovním sektoru. K 31. prosinci 2020 a k 31. prosinci 2019 nebyla vykázána žádná opravná položka na očekávané ztráty.

Analýza splatností obchodních a jiných pohledávek je následující:

Úvěrové riziko obchodních a jiných pohledávek není významné. Společnost posoudila vliv dopadu pandemie covid-19 na úvěrové riziko jako nevýznamné. Společnost nevytvořila k 31. prosinci 2020 ani k 31. prosinci 2019 žádné opravné položky k pohledávkám.

Úvěrové riziko likvidních finančních prostředků je omezené, jelikož smluvními partnery jsou banky s úvěrovým ratingem na investičním stupni. Z tohoto důvodu je dopad snížení hodnoty peněžních prostředků nemateriální. Níže uvedená tabulka zobrazuje rating a zůstatky s hlavní bankou k rozvahovému dni.

Pro bankovní zůstatky, splňující definici vysoké úvěrové kvality, splatné na požádání, nevytváří Společnost žádné opravné položky z důvodu nízké, či prakticky nulové pravděpodobnosti defaultu banky. Vysokou kreditní kvalitu definuje Společnost dle externího ratingu, který je lepší než BBB (S&P), respektive Baa2 (Moody's).

Společnost nevyužívá pro sledování expozice vůči úvěrovému riziku formalizované interní úvěrové ratingy. Vedení Společnosti čtvrtletně posuzuje obchodní a jiné pohledávky po splatnosti a poskytnuté úvěry po splatnosti a vyhodnocuje pravděpodobnost úpadku nebo významných finančních potíží dlužníka. Společnost rovněž čtvrtletně posuzuje, zda nedošlo ke snížení hodnoty finančních aktiv nebo skupiny finančních aktiv.

3.1.3 Tržní rizika

a Úrokové riziko

Úrokové riziko představuje riziko, že reálná hodnota nebo budoucí peněžní toky finančního nástroje
se budou měnit v důsledku změn tržních úrokových sazeb. Půjčky nebo dluhopisy sjednané s pohyblivou úrokovou sazbou vystavují Společnost úrokovému riziku peněžních toků. V rámci přípravy jednotlivých

projektových podnikatelských plánů je testována citlivost Společnosti na působení úrokového rizika

ve vztahu k ziskové marži, což je zároveň jedním z kritérií, které Společnost zvažuje při rozhodování

o přijetí či zamítnutí projektu.

Jelikož všechny vydané dluhopisy k 31. prosinci 2020 byly sjednané s fixní sazbou, bylo úrokové riziko Společnosti vznikající z vydaných dluhopisů omezené.

Úrokové riziko Společnosti vzniká převážně z půjček.

Půjčky sjednané s pohyblivou úrokovou sazbou vystavují Společnost úrokovému riziku peněžních toků.

K 31. prosinci 2020 tvořily přijaté půjčky s pohyblivou úrokovou sazbou 10,3 % z celkových přijatých půjček a vydaných dluhopisů (2019: 0 %).

Společnost je vystavena riziku vyplývajícímu z pohybů převládajících úrovní tržních úrokových sazeb, které ovlivňují jeho finanční pozici a peněžní toky. Níže uvedená tabulka shrnuje vystavení Společnosti úrokovému riziku. Tabulka uvádí souhrnné částky na základě pohyblivé úrokové míry úročených finančních aktiv a závazků v účetních hodnotách, uspořádaných podle dřívějšího z dat smluvní změny úrokové sazby nebo splatnosti.

Pokud by k 31.prosinci 2020 byla úroková sazba o 50 bazických bodů vyšší / nižší a ostatní proměnné by se nezměnily, by byla ztráta před zdaněním o 67 tis. Kč vyšší / nižší, k 31. prosinci 2019 o 21 tis. Kč nižší / vyšší.

b Měnové riziko

Měnové riziko je riziko změny hodnoty finančních nástrojů v důsledku změn směnných kurzů cizích měn. Společnost není vystavena významnému riziku vyplývajícímu z vlivu změn směnných kurzů cizích měn
na její finanční pozici a peněžní toky, jelikož všechna finanční aktiva a finanční závazky jsou denominované v české koruně.

Všechny finanční aktiva a závazky byla k 31. prosinci 2020 a 31. prosinci 2019 denominovaná v české koruně.

3.2 Řízení kapitálu

Struktura kapitálu je řízena Skupinou, která také navrhla formu Společnosti, v níž je úroveň vlastního kapitálu nízká. Společnost považuje za kapitál ty složky vlastního kapitálu, které jsou prezentovány v této účetní závěrce jako vlastní kapitál.

3.3 Odhad reálné hodnoty

Reálná hodnota je částka, za kterou by bylo možné směnit finanční nástroj mezi informovanými stranami ochotnými uskutečnit transakci, tedy ne při nuceném prodeji nebo likvidaci, a je nejlépe vyjádřena kótovanou tržní cenou na aktivním trhu.

Společnost stanovuje odhad reálné hodnoty finančních nástrojů pomocí dostupných informací o trhu, pokud existují, a odpovídajících oceňovacích metod. Pro stanovení odhadu reálné hodnoty finančního nástroje je při interpretaci údajů o trhu nezbytně nutné aplikovat úsudek.

Vedení využilo při stanovení reálné hodnoty finančních nástrojů veškeré dostupné informace o trhu. Různé úrovně byly stanoveny následovně:

• Úroveň 1: Reálná hodnota finančních nástrojů obchodovaných na aktivních trzích je založena na kótovaných tržních cenách platných k rozvahovému dni. Trh je považován za aktivní, pokud jsou kótované ceny snadno a pravidelně dostupné na burze, od obchodníků, makléřů, odvětví podnikání Společnosti, oceňovacích služeb nebo od regulační agentury a tyto ceny představují skutečné
  a pravidelně se vyskytující obchodní transakce za obvyklých tržních podmínek.

• Úroveň 2: Reálná hodnota finančních nástrojů, které nejsou obchodovány na aktivním trhu (např. mimoburzovní deriváty) je určena pomocí oceňovacích technik. Tyto techniky oceňování maximalizují využití pozorovatelných tržních dat, pokud jsou dostupné, a spoléhají se co nejméně na specifické odhady účetní jednotky. Pokud jsou všechny významné vstupy potřebné ke stanovení reálné hodnoty nástroje zjistitelné na základě pozorovatelných tržních hodnot, je nástroj zařazen do úrovně 2.

• Úroveň 3: Pokud je jeden nebo více významných vstupů, nezbytných pro určení reálné hodnoty finančního nástroje, určený na základě interního odhadu, běžně nezjistitelných tržních dat nebo tržních dat, která nelze považovat za dostatečně kvalitní (nedostatek tržních transakcí, nevěrohodná kotace atp.), je finanční nástroj zařazen do úrovně 3.

Společnost nemá žádné finanční nástroje úrovně 1 hierarchie reálné hodnoty k 31. prosinci 2020 ani k 31. prosinci 2019. Během roku 2020 nedošlo k žádným transferům mezi úrovní 1, 2 a 3.

3.4 Započtení finančních nástrojů

Společnost v roce 2020 nevykázala žádná finanční aktiva ani závazky, která jsou předmětem zápočtu finančních nástrojů.

4 Významné účetní odhady a úsudky při aplikaci účetních postupů

Vedení Společnosti činí odhady a předpoklady, které mají vliv na vykazované hodnoty aktiv a závazků v rámci běžného finančního roku. Odhady a úsudky jsou průběžně vyhodnocovány a jsou založeny na historických zkušenostech vedení a jiných faktorech, včetně očekávání budoucích událostí, které jsou za daných okolností považovány za přiměřené. Opravy účetních odhadů se vykazují v období, ve kterém byl daný odhad opraven (pokud má oprava vliv pouze na příslušné období), nebo v období vytvoření opravy a v budoucích obdobích (pokud má oprava vliv na běžné i budoucí období). Vedení také provádí určité úsudky, kromě těch, které zahrnují odhady, v procesu uplatňování účetních pravidel. Úsudky, které mají nejvýznamnější vliv na částky vykázané v účetních výkazech, a odhady, které mohou být příčinou významných úprav hodnoty aktiv a závazků v rámci běžného finančního roku, zahrnují:

4.1 Oceňování investic do nemovitostí

Investice do nemovitostí jsou vykázány v reálné hodnotě. Reálná hodnota investic do nemovitostí je cena, která by byla obdržena za prodej aktiva v řádné transakci, a to bez odečtení transakčních nákladů. Nejlepším důkazem reálné hodnoty jsou aktuální ceny na nemovitostním trhu s obdobnými nemovitostmi ve stejné lokalitě a stavu.

Reálná hodnota investic do nemovitostí Společnosti, tj. zejména pozemků a budov na těchto pozemcích, byla stanovena na základě zprávy nezávislého znalce, který je držitelem odpovídající a uznávané odborné kvalifikace a který má nedávnou zkušenost s oceňováním majetku ve stejné lokalitě a kategorii. Nezávislý znalec ve své zprávě využil k ocenění výnosovou metodu, která je založena na diskontování očekávaných peněžních toků založených na spolehlivých odhadech zejména budoucích toků z nájemného ve stávajících budovách, podložených stávajícími nájemními smlouvami a další evidencí tržních podmínek, jako jsou současné tržní sazby nájemného pro projekty s obdobnou lokací a v obdobných podmínkách, a s použitím diskontních sazeb, které reflektují současné tržní odhady nejistoty v objemech a načasování peněžních toků.

Základními předpoklady pro stanovení reálné hodnoty jsou: příjmy smluvního nájemného, očekávané budoucí tržní nájemné, období, po které jsou pronajímané budovy neobsazené, požadavky na údržbu nemovitostí a vhodné diskontní sazby. Výsledek ocenění je pravidelně srovnáván s daty o současných tržních výnosech z nájemného, s transakcemi uskutečněnými Společností a dalšími transakcemi uskutečněnými na trhu.

Dopad možných změn v základních předpokladech ocenění na celkovou reálnou hodnotu investic do nemovitostí je následující:

• Budoucí ceny nájemného byly stanoveny na základě znalosti dané lokace v průměrné výši 148 Kč za m2 a měsíc. Pokud se tato cena za m2 a měsíc zvýší nebo sníží o 5 %, reálná hodnota investic do nemovitostí se zvýší nebo sníží o 12 200 tis. Kč.

• Diskontní sazba byla stanovena na úrovni 9 %. Pokud se tato diskontní sazby zvýší nebo sníží o 10 % na 9,90 %, resp. 8,10 %, reálná hodnota investic do nemovitostí se sníží o 14 100 tis. Kč, resp. zvýší
  o 15 200 tis. Kč.

Vedení Společnosti posoudilo předpoklady uplatněné znalcem v jeho zprávě o ocenění nemovitostí a potvrdilo, že základní vstupy do ocenění, jako například diskontní sazba, byly správně stanoveny s ohledem na tržní situaci na konci účetního období.

Společnost posoudila vliv dopadu pandemie covid-19 na oceňování investic do nemovitostí jako nevýznamné.

4.2 Prezentace pohybů peněžních prostředků na vázaných bankovních účtech ve výkazu peněžních toků

Vedení Společnosti prezentuje převody peněžních prostředků z běžného bankovního účetu na vázaný účet v peněžním toku z finanční činnosti.

5 Vykazování segmentů

Na základě charakteru činnosti Společnosti Vedení Společnosti v současné době identifikovalo jeden operační segment. Společnost realizovala nákup pozemků se stávajícími budovami za účelem realizace projektu rezidenční výstavby Nová Elektra v Praze - Hloubětíně. Do doby realizace projektu jsou stávající budovy pronajímány. Jednotlivé etapy projektu budou realizované jejími sesterskými společnostmi v rámci skupiny FINEP HOLDING, SE. Veškeré aktivity Společnosti jsou realizovány v České republice.

6 Výnosy

7 Provozní náklady související s pronájmem

8 Finanční náklady

9 Daň z příjmu

Domácí daňová sazba pro daň z příjmu Společnosti za rok 2020 a 2019 je 19 %. Porovnání očekávaného a aktuálního daňového nákladu je uvedeno níže:

K 31. prosinci 2020 má Společnost nevyužité daňové ztráty ve výši 4 428 tis. Kč.

10 Investice do nemovitostí

Majetek, který je držen Společností pro dosažení příjmu z nájemného, nebo kapitálového zhodnocení, nebo obojího a není obsazen Společností, je klasifikován jako investice do nemovitostí. Investice do nemovitostí jsou oceněny reálnou hodnotou. Podrobnější informace ke stanovení reálné hodnoty jsou uvedeny v poznámce . Investice do nemovitostí se skládá z pozemků a staveb včetně výdajů na jejich následné zdokonalení a nedokončených investičních projektů, a to v lokalitě Praha – Hloubětín v České republice.

Celková účetní hodnota zastavených pozemků k 31. prosinci 2020 činila 245 400 tis. Kč
(k 31. prosinci 2019: 243 800 tis. Kč), viz poznámka .  

11 Zaplacené zálohy

Zaplacené zálohy představují zálohy poskytnuté dodavatelům médií jako je voda a plyn.

Uvedená tabulka zobrazuje pohyb na účtu zaplacených záloh v roce 2020 a 2019.

12 Peněžní prostředky na vázaných účtech

K 31. prosinci 2020 a 2019 měla Společnost finanční aktiva ve výši 8 000 tis. Kč (peníze) na vázaném bankovním účtu u společnosti J&T BANKA, a.s., osoby vydávající dluhopisy, bez aktivního přístupu jako zajištění vydaných veřejně obchodovatelných dluhopisů (viz bod ).

13 Obchodní a jiné pohledávky

Obchodní a jiné pohledávky zahrnují následující:

Obchodní pohledávky po splatnosti činily k 31. prosinci 2020 569 tis. Kč (k 31. prosinci 2019: 360 tis. Kč).

Všechny obchodní a jiné pohledávky byly k 31. prosinci 2020 a 2019 denominované v českých korunách.

14 Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

*) Z hlediska IFRS 9 byly ztráty ze snížení hodnoty peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů Společností vyhodnoceny jako nevýznamné (Poznámka ).

15 Vlastní kapitál

Společnost je plně vlastněna společností FINEP HOLDING, SE, IČO: 279 27 822, se sídlem Havlíčkova 1030/1, Nové Město, 110 00 Praha 1.

Společnost FINEP HOLDING, SE, se sídlem Havlíčkova 1030/1, Nové Město, 110 00 Praha 1, Česká republika je ovládající společností Společnosti a sestavuje konsolidovanou účetní závěrku nejužší skupiny účetních závěrek, ke které Společnosti patří. Společnost FINEP HOLDING, SE je zároveň konečnou holdingovou společností skupiny. Konsolidovaná účetní závěrka sestavovaná konečnou holdingovou společností FINEP HOLDING, SE je dostupná na internetových stránkách www.finep.cz v sekci „Pro Investory“.

Vlastníky skupiny k 31. prosinci 2020 byli Ing. Michal Kocián, Ing. Pavel Rejchrt, Ing. Tomáš Zaněk, Ing. Vladimír Schwarz, Ing. Tomáš Pardubický a Ing. Štěpán Havlas, přičemž nikdo neovládá skupinu samostatně.

V průběhu roku 2020 nedošlo ke změnám ve výši základního kapitálu ani jeho struktury.

16 Vydané dluhopisy

Vydané dluhopisy lze rozčlenit takto:

Podrobnější informace o vydaných veřejně obchodovatelných dluhopisech jsou následující:

Dluhy Společnosti vyplývající z vydaných veřejně obchodovatelných dluhopisů jsou zajišťovány finanční zárukou, ve smyslu § 2029 občanského zákoníku, v platném znění, poskytovanou společností FINEP HOLDING, SE a zástavním právem k vybraným položkám majetku – pozemkům, veškerým akciím a finančním aktivům (penězům) na vázaném účtu. Celková účetní hodnota zastavených pozemků
k 31. prosinci 2020 činila 245 400 tis. Kč (k 31. prosinci 2019: 243 800 tis. Kč), viz poznámka . K 31. prosinci 2020 a 2019 evidovala Společnost finanční aktiva (peníze) na vázaném bankovním účtu bez aktivního přístupu jako zajištění vydaných veřejně obchodovatelných dluhopisů (viz poznámka ) ve výši 8 000 tis. Kč.

Reálna hodnota veřejně obchodovatelných vydaných dluhopisů byla k 31. prosinci 2020 ve výši 161 020 tis. Kč (k 31. prosinci 2019: 160 736 tis. Kč).

Veřejně obchodovatelné vydané dluhopisy Společnosti je možné předčasně splatit z rozhodnutí Společnosti, z důvodů porušení povinností Společnosti uvedených v prospektu těchto dluhopisů a při změně ovládající osoby Společnosti.

17 Odsouhlasení závazků z finanční činnosti

Níže uvedená tabulka obsahuje analýzu závazků z finančních činností a pohybů závazků Společnosti z finanční činnosti za každé z prezentovaných období. Položky těchto závazků jsou ty, které jsou vykázány jako financování ve výkazu o peněžních tocích:

18 Obchodní a jiné závazky

19 Odložená daň z příjmu

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou uvedeny v následující tabulce:

Pohyb na účtu odložené daně z příjmu vykázaný v zisku nebo ztrátě je následující:

20 Podmíněné a smluvní závazky

Společnost neeviduje žádné další závazky ani žádné věcné záruky, které by nebyly vykázány v rozvaze.

Vedení Společnosti si není vědomo žádných podmíněných závazků Společnosti k 31. prosinci 2020 ani k 31. prosinci 2019.

Vedení Společnosti si není vědomo žádného hrozícího soudního sporu nebo potenciálních významných ztrát vyplývajících z náhrad škod. Z tohoto důvodu nebyla vytvořena rezerva na soudní spory.

21 Transakce se spřízněnými stranami

V této poznámce jsou uvedeny všechny významné transakce se spřízněnými stranami.

Jediný akcionář Společnosti FINEP HOLDING, SE poskytl Společnosti následující zápůjčky:

Jednatelům nebyly k 31. prosinci 2020 ani k 31. prosinci 2019 poskytnuty žádné zápůjčky, závdavky, zálohy nebo úvěry, žádná zajištění ani ostatní plnění.

22 Události po skončení účetního období

Po rozvahovém dni nedošlo k žádným událostem, které by měly významný dopad na finanční pozici
a hospodaření Společnosti za rok končící 31. prosince 2020.

12. dubna 2021

___________________

Ing. Michal Kocián

Předseda představenstva

FINEP Hloubětín a.s.

___________________

Ing. Vladimír Schwarz

Člen představenstva

FINEP Hloubětín a.s.

Zpráva o vztazích

společnosti

FINEP Hloubětín a.s.

podle § 82 zákona o obchodních korporacích

za účetní období od 1.1.2020 do 31.12.2020

Představenstvo společnosti FINEP Hloubětín a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 110 00, IČ: 265 117 71, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 7556 (v této zprávě též jen „FINEP Hloubětín“ nebo „Společnost“), zpracovalo následující zprávu o vztazích ve smyslu § 82 zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále jen „Zákon o korporacích“), za účetní období od 1.1.2020 do 31.12.2020 (dále jen „Rozhodné období“).

Struktura vztahů

Podle informací dostupných představenstvu společnosti jednajícímu s péčí řádného hospodáře byla společnost po celé Rozhodné období součástí Skupiny, ve které je ovládající osobou společnost FINEP HOLDING, SE, se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 110 00, IČ: 279 27 822, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl H, vložka 7 (dále jen „Skupina“). Do skupiny ovládaného společností FINEP HOLDING, SE, dále patří následující společnosti.  

FINEP CZ a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 26503387

FINEP spol. s r.o., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 62916718

NATURE CITY a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ:03304914

FINEP Int a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 27915328

FINEP Hostivař a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 27590020

FINEP Hloubětín 61 a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 27922120

Office Center Vltava a.s., se sídlem Havlíčkova 1030/1, 110 00, Praha 1, IČ: 27911594

FINEP Real a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 06622500

TPK Real a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 06622381

FINEP Poštovní a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 26429748

FINEP Troja a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 26185938

FINEP Holešovice a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 27907929

KASKÁDY APARTMENTS a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 08053081

FINEP FINANČNÍ SLUŽBY a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 28436776

FINEP KOMERČNÍ a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 27904946

FINEP INTERIÉRY s.r.o., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 04472926

B+3 REAL a.s., se sídlem Havlíčkova 1030/1, 11000, Praha 1, IČ: 27364640

WELHAM a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 270 79 601

Invenit a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 264 37 635

F.R.C. a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 272 07 943

KALOS spol. s r.o., se sídlem Badeniho 290/1, 160 00, Praha 6, IČ: 26744309

Cocktail Media s.r.o., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 27166589

Pensum a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 27906604

Real 2 a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 27897206

PROSEK Development, a.s. se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 24202061

TROJMEZÍ GATE a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 27913147

FLams a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 27907899

ERDEX a.s., se sídlem Havlíčkova 1030/1, 11000, Praha 1, IČ: 271 82 533

Nová Invalidovna, a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 03658767

FINEP BARRANDOV bytová k.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 05547776

FINEP BARRANDOV ZÁPAD k.s., se sídlem Praha, Havlíčkova 1030/1, PSČ 11000, IČ: 27918041

FINEP Prosek k.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 26762382

FINEP Prosek bytová k.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 24716847

FINEP Prosek bytová 2, k.s., se sídlem Praha, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 24308773

FINEP Prosek bytová 5 k.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 02574527

FINEP Prosek bytová 10 k.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 29016347

FINEP Prosek bytová 12 k.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 29016380

VERANO REAL k.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 04663276

FINEP Elektra k.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 62065271

FINEP Harfa k.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, PSČ 11000, IČ: 27100626

Moderní prádelny s.r.o., se sídlem Nademlejnská 600/1, 198 00 Praha 9, IČ: 09066977

CALEPO Media s.r.o., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 03933393

SHELIA s.r.o., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 04629221

DDX CZECH a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 05401275

INGRAS a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 271 81 910

EYSCHA a.s., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 04655052

GORIS s.r.o., se sídlem Havlíčkova 1030/1, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 25725882

Orpazchom s.r.o., se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 06378862

Bytové družstvo KASKÁDY XI, se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 08290156

Bytové družstvo KASKÁDY XIV, se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 09293990

Bytové družstvo KASKÁDY XIV, se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 09674187

Bytové družstvo HARFA VII, se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 11000, IČ: 09294414

PRAGUE DEVELOPMENT SICAV PLC, se sídlem TG Complex, Suite 2, Level 3, Brewery Street , Birkirkara, BKR 3000, Malta, reg č. SV 113

FINEP HARFA FUND, se sídlem TG Complex, Suite 2, Level 3, Brewery Street, Birkirkara, BKR 3000, Malta

FINEP PROSEK FUND, se sídlem TG Complex, Suite 2, Level 3, Brewery Street, Birkirkara, BKR 3000, Malta

FINEP BARRANDOV FUND, se sídlem TG Complex, Suite 2, Level 3, Brewery Street, Birkirkara, BKR 3000, Malta

FINEP SK a.s., se sídlem Laurinská 4, Bratislava, 811 01, SVK, IČ: 35931914

FINBA a.s., se sídlem Račianská 22A, Bratislava, 831 02, SVK, IČ: 35970430

Údaje o osobách náležejících do Skupiny se uvádí k 31.12.2020, a to dle informací dostupných komplementáři společnosti jednajícímu s péčí řádného hospodáře.

Ovládající osoba

Společnost FINEP HOLDING, SE, se sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, 110 00, IČ: 279 27 822, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl H, vložka 7, byla v rozhodném období jediným akcionářem společnosti.

Úloha Společnosti ve Skupině

Společnost je developerskou společností.

Způsob a prostředky ovládání

Ovládající osoba ovládá Společnost, neboť v Rozhodném období byla jediným akcionářem společnosti. K ovládání Společnosti dochází zejména prostřednictvím rozhodování na valné hromadě Společnosti.

Přehled vzájemných smluv v rámci  Skupiny

Smlouvy uzavřené mezi Společností a Ovládající osobou, které byly v Rozhodném období platné:

Smlouva o zápůjčce č. 2018016201 ze dne 27.11.2018 na 4 000 000

Úvěrová smlouva č. 2018001701 ze dne 2.2.2018 na 1 000 000,-

Úvěrová smlouva č. 2018007001 ze dne 24.5.2018 na 8 000 000,-

Smlouva o zápůjčce č. 2019005001 ze dne 11.4.2019 na 8 000 000,-

Smlouva o úvěru č. 2019005801 ze dne 30.4.2019 na 750 000,-

Smlouva o zápůjčce č. 2019006301 ze dne 15.5.2019 na 4 000 000,-

Smlouva o úvěru č. 2020005601 ze dne 19.5.2020 na 20 000 000,-

Smlouvy uzavřené mezi Společností a jinými osobami ve Skupině:

Smlouva o poskytování ekonomických a administrativních služeb ze dne 1.1.2019 uzavřená se společností FINEP CZ a.s.

Nájemní smlouva ze dne 1.11.2019 uzavřená se společností FINEP CZ a.s.

Smlouva o spolupráci ze dne 5.12.2018 uzavřená se společností FINEP Elektra s.r.o.

Přehled jednání učiněných na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí ovládaných osob

Během rozhodného období učinila Společnost na popud ovládající osoby nebo jí ovládaných osob následující právní úkony a ostatní opatření, která se týkala majetku přesahujícího 10 % vlastního kapitálu Společnosti zjištěného podle poslední účetní uzávěrky:

Čerpání půjček na základě smluv uvedených v bodě 4.1.

Posouzení újmy a jejího vyrovnání

Na základě smluv uzavřených v Rozhodném období mezi Společností a ostatními osobami ze Skupiny, jiných jednání ani opatření, která byla v zájmu nebo na popud těchto osob uskutečněna Společností v Rozhodném období, Společnosti nevznikla žádná újma.

Hodnocení vztahů a rizik v rámci Skupiny

Hodnocení výhod a nevýhod vztahů ve Skupině.

Společnosti vyplývají z účasti ve Skupině zejména výhody. Skupina je tvořen společnostmi se silným finančním zázemím a s výhodnějším přístupem k financování, z čehož těží Společnost zejména při uzavírání obchodů se svými dodavateli, dále při vyjednávání s bankami a jinými poskytovateli úvěrů.

Společnosti nevyplývají z účasti ve Skupině žádné nevýhody.

Ze vztahů v rámci Skupiny neplynou pro Společnost žádná rizika.

Datum 31. března 2021                                                       Datum 31. března 2021

FINEP Hloubětín a.s.

Ing. Michal Kocián                                                                      Ing. Tomáš Zaněk

předseda představenstva                                                         člen představenstva